かしたんぽせきにんー瑕疵担保責任｜用語集 - 不動産問題、相続に関する問題解決をいたします [ 有限会社今商 ]

かしたんぽせきにんー瑕疵担保責任

1） 売買契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵（かし）」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。
このように売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる（民法第570条）。

「特定物」とは、取引当事者がその物の個性に着目して取引するような物のことであり、具体的には、美術品、中古車、不動産（土地・新築建物・中古建物）などのことである。
また「隠れたる瑕疵」とは、買主が取引において一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような、物の品質・性能に関する「欠陥」のことである。

例えば、中古住宅の売買において、売買契約後に中古住宅に雨漏りが発生し、その原因が売買契約当時に存在した屋根の欠陥であるならば、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うこととなる。

このような売主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりである。
a）買主は売主に損害賠償を請求することができる（民法第570条）。
b）瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買主は売買契約を解除できる（民法第570条）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
d）損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（これを「権利行使期間」という）。

なお、宅地建物取引業法や住宅品質確保法では、上記c）について特別な規制を設けている。

2）建築請負契約における瑕疵担保責任

特定物の売買契約だけでなく、建築物などの建築請負契約についても、民法では請負人の「瑕疵担保責任」を定めて、注文者を保護している（民法第634条から第640条まで）。

この民法における請負人の「瑕疵担保責任」の具体的内容は次のとおりである。
a）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥についての損害賠償を請求することができる（民法第634条第2項）。
b）建築請負工事の注文者は、請負人に対して建築物の欠陥を補修する工事を行なうよう請求することができる（民法第634条第1項）。
c）瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法第638条により「コンクリート造などの建築物では引渡しから10年、木造などの建築物では引渡しから5年」と定められているが、この10年・5年の瑕疵担保責任期間は契約により短縮できる。そのため実際の建築請負契約書では「引渡しから2年」とされることが多い。
ｄ）損害賠償請求や補修工事の請求ができる期間は「注文者が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている（民法第638条第1項）。